쓸모없는 그린벨트로 1,000억 원을 번 사나이

그린벨트 투자로 1천억 원을 번 사나이

남편이 틈만 나면 아내에게 사랑행위를 원한다. 아내는 그런 남편이 좋기도 하지만 시도 때도 없어 귀찮기도 하여 한 마디 하는 말,
“여보, 당신 어디 시합 나갈 일이 있어요?”

“저질러야 성공한다”
한강을 끼고 88올림픽대로를 타고 미사리 방향으로 달리다 보면 활짝 웃는 중년남자의 사진과 함께 [저질러야 성공한다]는 이상한 간판이 이정표처럼 서 있다. 43만평 미사리 조정경기장 호수를 바라보는 1종 주거지역 [가야공원]의 이옥진 회장이 주인공이다.
이옥진 회장은 그린벨트에다 군사보호구역. 하천부지 등 3중으로 묶인 ‘쓸모없는 땅’을 잘못 계약한 덕분에 현재 1,000억 원대의 부자가 되었다. 이옥진 회장이 이 쓸모없는 땅을 잘못 계약한 이후 숱한 고난을 겪으면서 오늘날의 가야농장으로 탈바꿈시킨 과정은 그린벨트 투자의 진수를 그대로 보여주고 있다. 이옥진 회장이 이끌어낸 아래의 헌법재판소 위헌결정은 ‘판결이 세상을 바꾼다’는 말을 실감나게 한다.

헌법재판소 1998. 12. 24. 89헌마214,90헌바16,97헌바78(병합)
도시계획법 제21조에 의한 재산권의 제한은 개발제한구역으로 지정된 토지를 원칙적으로 지정 당시의 지목과 토지현황에 의한 이용방법에 따라 사용할 수 있는 한, 재산권에 내재하는 사회적 제약을 비례의 원칙에 합치하게 합헌적으로 구체화한 것이라고 할 것이나, 종래의 지목과 토지현황에 의한 이용방법에 따른 토지의 사용도 할 수 없거나 실질적으로 사용·수익을 전혀 할 수 없는 예외적인 경우에도 아무런 보상 없이 이를 감수하도록 하고 있는 한, 비례의 원칙에 위반되어 당해 토지소유자의 재산권을 과도하게 침해하는 것으로서 헌법에 위반된다.

잘못 계약한 쓸모없던 땅
이옥진 회장은 1988년 어느 봄날 아침, 한동안 연락을 끊었던 부동산중개업자에게 안부전화를 한 통 했다. 반갑게 서로 인사를 주고받다가 중개업자로부터 ‘미사리에 좋은 땅이 나와 있다’는 말을 듣고 바로 달려갔다. 300년도 넘게 보이는 느티나무와 미사리 조정경기장을 바라보며 낡은 집 두 채가 자리 잡고 있는 그림 같은 모습에 덜컥 계약을 치렀다.
계약을 체결하고 난 다음날 뿌듯한 마음으로 토지대장과 등기부등본을 떼어 보았다. 그 순간 다리가 후들거릴 지경이었다. [그린벨트]라는 말은 처음부터 들었지만 [군사보호구역]에 [하천구역] 지정까지 3중으로 묶여 있는 쓸모없는 땅이었던 것이다.
이옥진 회장은 땅 주인을 사기죄로 고소하려다가 칠순 노인이 고의로 그런 것이 아니라는 사실을 확인하고서 곰곰 생각한 끝에 그대로 잔금을 치르고 소유권이전등기를 마쳤다. 뛰어난 경치와 교통의 편리함 등의 장점을 살려 서울 시민들에게 휴식과 즐거움을 줄 수 있는 가족공원으로 만든다면 훌륭한 명소가 될 수 있으리라는 생각을 한 것이다.

그린벨트 지역에 축사(畜舍) 허가를 받다
이옥진 회장의 그린벨트 개발 전략을 들어보자.
[ 나는 20년 동안 그린벨트. 하천부지. 군사보호구역 3중으로 묶여 있는 땅을 어떻게 풀어서 집을 지을까 하는 생각을 많이 했다. 서슬 시퍼런 시절에 감히 그런 생각을 품는다는 건 말도 안 되는 일이었다.
그러나 ‘무에서 유를 만든 내가 무엇을 못 하겠는가’라는 생각으로 연구에 연구를 거듭했다. 문득 ‘이거다’하는 구상이 떠올랐다.
그때 마침 건설교통부에서 그린벨트 지역에 축사 허가를 내주었다. 이 기회를 놓칠세라 축사 허가를 받기 위해 사업계획서를 작성하여 하남시에 제출하기로 결심했다. 그 당시 그린벨트에 축사를 지으면 건축면적의 3배를 주거지역으로 형질변경을 해주는 법이 생겼다. 나에게는 기회였고 호재였다.
건설교통부에 찾아가 새로 생긴 법을 확인해 보니 사실이었다. 마음이 바빴다. 바로 설계사무소에 찾아가 계사 300평 설계도를 작성하여 어렵사리 하남시에 건축 허가를 받아 시멘트 블록으로 축사를 지었다.
그리고 하남시에 준공신청을 하여 건축물대장을 만들어 평생 집을 지을 수 없는 그린벨트 땅에 집을 지을 수 있는 대지 1천 평을 만들었다. 그야말로 땅값만 따져도 대박이었다. 그 당시 시가로 100억 정도 되었으니 말이다.
나는 그것으로 만족하지 않고 대지로 만든 땅에 기존에 있는 집 두 채를 헐고 5동을 신축하여 가야공원을 탄생시켰으며 맞은편에 있는 한강 하천부지를 해제시켜 주택지로 만들어 명실공히 오늘의 가야공원이 되었다. 나는 쓸모없게 여겨 버려진 척박한 땅을 국가를 상대로 하여 황금 땅으로 만들었다는 데 자부심을 느낀다. ]

오늘날 미사리 가야공원은 200만 명의 고객을 유치할 정도로 발전하였다. 고객을 위한 주말농장, 가야공원 갈비 전문점, 이탈리아식 레스토랑인 라스카라, 토마스 기차 카페, 문학카페, 중앙홀, 포도농장, 산책로... 등등 미사리 신도시라 할 만 하다.

그린벨트는 [골드(Gold)벨트]다
이옥진 회장의 말을 하나 더 들어보자.
[ 내가 가야공원을 운영하면서 겪어야 했던 것처럼 황당하고 비합리적인 규제나 횡포는 점점 줄고 있다. 그린벨트의 가장 이상적인 방향은 그린벨트 지역으로 그대로 묶인 상태에서 규제가 완화되는 것이다. 그린벨트 제도의 원조라고 할 수 있는 영국의 경우에는 그린벨트 지역이 고급 주거지역으로 각광받고 있다. 그러나 아직도 우리나라에서는 그린벨트 지역이 다른 지역에 비해 매우 낮은 가격으로 거래되고 있다. 이것은 그린벨트에 대한 투자가 이제 시작 단계라는 것을 의미한다. 규제는 점차 완화되고 개발 이익은 커지는데 낮은 지가가 유지되고 있다는 것이 그린벨트 투자의 포인트이다. .......
정부는 그린벨트를 풀지 않고는 주택 정책을 세울 수 없는 지경에 놓여 있다. 왜냐하면 수도권 땅값이 워낙 비싸서 주택 공급을 할 수 없기 때문이다. 그렇게 된다면 34년 동안 묶어 놓은 그린벨트 지역은 황금 땅으로 변할 것이다. 아파트 부지로 들어가 수용되어도 좋고 개발되어도 좋다. 사람 나이로 치면 그린벨트의 땅값은 유치원 나이기 때문이다.
그린벨트를 주목하라! 그린벨트는 저렴한 가격으로 살 수 있는 곳이기에 투자효과도 훨씬 뛰어나다. 평당 5만 원 하는 땅이 10만 원 되기는 쉬워도 100만 원짜리 땅이 200만 원 되기는 쉽지 않은 법이다. ]

흔히 그린벨트에서는 아무 것도 할 수 없다고들 하지만, 자연녹지지역 그린벨트에서 합법적으로 할 수 있는 업종이 20가지가 넘는다. 슈퍼마켓, 일용품소매점, 이발소, 미장원, 약국, 정육점, 세탁소, 일반 목욕탕, 사진관, 목공소, 병의원, 조산소, 침술원, 접골원, 동물병원, 자동차정비업소, 취사용 가스판매장, 장의사, 방앗간, 독서실, 기원, 탁구장, 당구장, 체육도장, 표구점, 부동산중개업소, 금융기관 사무실, 예능. 기술. 기능계학원 등이다.
노인요양시설도 그린벨트 안에서 가능하게 될 전망이다. 그린벨트 내에 주말농원. 민박. 휴양단지 등도 허용되고 있고, 그린벨트 내에 있는 헌 건물이나 주택을 이용하여 전원형 카페나 음식점을 할 수도 있다. 수도권제2외곽순환도로가 완공되면 이 제2외곽순환도로 주변의 그린벨트 내 취락지구에는 꽃피고 새가 우는 그림 같은 전원주택들이 들어설 것으로 보인다.
제2외곽순환도로 주변 중 앞으로 사통팔달로 도로가 뚫리고 상대적으로 토지 가격이 싼 포천군 가산면 인근이 주목받을 것이다. 그 외 세금을 절세할 수 있는 방법으로 상속. 증여를 염두에 둘 경우 그린벨트 투자는 더욱 매력을 끌 것이다.
아무짝에도 쓸모없는 가시에서 아름다운 장미꽃이 피어나듯이, 쓸모없던 그린벨트에서도 돈꽃이 필 수 있다.