경매투자는 나라사랑이다

경매투자는 나라사랑이다

한 남자가 팔레스타인 지방을 여행하고 있었다.
어느 날 남자는 갈릴리 호수에 당도했다. 그곳은 예수님이 진짜로 물위를 걸어서 건넜다는 이주 유명한 곳이다.
물가에는 한 사공이 나룻배를 가지고 손님을 끌고 있었다.
남자는 나루터로 내려가 사공에게 물었다.
“한 번 건너가는데 얼마요?”
“10만원이요.”
사공은 대수롭지 않게 대답했다. 남자가 깜짝 놀라 말했다.
“어유, 이거 너무 비싸군!”
그러자 사공이 거만한 태도로 설명했다.
“이보시오. 여기는 역사적으로 아주 유명한 곳이요. 그걸 모르오?”
남자는 사공의 말투가 너무 건방져 아무 말도 하지 않고 일어섰다.
그러자 사공이 더욱 의기양양하여 말을 이었다.
“예수님이 이 호수 위를 걸어서 건너가셨단 말이오.”
사공의 말을 듣고 있던 남자가 화가 나서 소리쳤다.
“이제야 알겠군. 뱃삯이 이렇게 비싸니 예수님인들 별 수 있었겠소? 걸어서 건너갈 수밖에!”
출처 - 명품유머의 창조비결 (한밭대학교 이상근 교수)

서.남해안시대가 열린다
한때 [서해안시대]라는 말이 유행했다. [서해안시대]라는 말은 서해안고속도로가 뚫리면서 주로 충청남도 서해안 주변의 개발이 가속화되는 것을 두고 하는 말이다. 하지만 그 서해안시대가 서서히 [서남해안시대]로 확산되어 가고 있다. 제4차 국토종합개발계획 수정안이 확정되고 국토의 균형발전 전략이라는 대의명분 속에 추진되는 과정에서 상대적으로 낙후되어 있던 남해안지역이 이제 빛을 보기 시작한 것이다.
서남해안시대의 대동맥은 목포-광양 간 고속도로 건설일 것이다. 2010년 완공을 목표로 건설되고 있는 목포-광양 간 고속도로는 서남해안벨트를 골드벨트로 바꾸어 놓고 있는 것이다. 아직 눈에 보이는 특별한 변화는 없지만 잠잠하면서도 물밑에서는 치열한 정보전과 머리싸움이 벌어지고 있다는 느낌을 이 지역 경매 법정에 가보면 알 수 있다.

시골동네 [골목길]을 낙찰 받은 까닭
마침 광주지방법원 장흥지원 경매 법정을 가 볼 기회를 가졌다. 내가 관심을 가진 경매 물건은 강진군 시골 면 단위의 [시골동네 골목길]이었다. 지목이 [전(田)]이지만 시골동네의 골목길로 사용되고 있는 포장된 현황도로인 것이다. 이처럼 지목이 전이지만 도로로 사용되고 있는 경우 이를 [현황도로]라고 한다. 내가 이 골목길을 주목하고 낙찰 받은 이유는 몇 가지가 있다.
그 중 하나는 ‘지목이 전(밭)이지만 현황이 도로이기 때문에 굳이 농지취득자격증명을 받을 필요가 없다’는 이유다. 법원 경매 사이트에 떠있는 매각물건명세서에는 현황이 도로라는 표시만 있을 뿐 농지취득자격증명을 요한다든지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금을 몰수한다는 식의 특별매각조건이 붙어 있지 않았다. 만일 농지취득자격증명을 요한다는 취지의 특별매각조건이 붙어 있었다면 내가 입찰에 참여하기는 어려웠을 것이다. 서울에 거주하는 사람이 남쪽나라 시골 면사무소까지 찾아가서 농지취득자격증명신청서를 접수하고 3-4일 후에 다시 그 면사무소를 찾아가 농지취득자격증명서를 발급받아서 이를 법원 경매계에 제출해야만 하는 번거로운 절차를 감내하기는 어렵기 때문이다.
그렇다고 모든 업무를 팽개치고 광주 지역에서 3-4일을 죽치고 있을 수도 없지 않겠는가? 물론 이 [골목길]이 얼마나 가치 있는 땅인지를 안다면 3-4일을 죽치더라도 꼭 낙찰 받아야 할 핑계거리라도 찾아야겠지만.
두 번째 이유는 지목이 전(밭)이지만 현황이 도로이기 때문에 내가 굳이 그 먼 시골까지 가서 농사를 짓지 않아도 과태료를 물 이유가 없기 때문이다. 농지는 농사를 짓지 않으면 여러 가지 규제를 받는데 이런 규제에서 자유로운 것이다.
세 번째는 그 땅이 지금은 비록 시골동네의 골목길에 불과하지만 2010년 목포-광양 간 고속도로가 완공되면 강진 톨게이트까지 승용차로 5분 거리도 안 되는 지역에 있다는 이유다. 만일 강진군을 발전시키려면 이 시골동네를 중심으로 산업단지를 조성하든지 지구단위계획을 수립하여 체계적인 개발을 할 수밖에 없는 위치라는 것이다. 강진군 읍 소재지에서 강진 톨게이트(예정)로 들어가는 지방도로를 사이에 두고 반대편은 경지정리가 잘된 농업진흥지역이라서 이 동네를 개발하는 길 외에는 달리 대안이 없을 것이다.
네 번째는 이 골목길 땅의 면적이 90제곱미터를 넘어선 122제곱미터라는 점이다. 일반적으로 재개발이라고 통칭되지만, 2006년 11월 30일 국회 본회의에서 통과된 [도시및주거환경정비법] 제19조 규정에 의하면 그 지역이 재개발(택지개발 등 포함)될 경우 땅만 가지고 있더라도 그 땅의 면적이 지목에 상관없이 90제곱미터를 넘을 경우 [아파트입주권(속칭 ‘딱지’라고도 하나 약간 차이가 있다)]을 받을 수 있게 된다. 이처럼 땅 면적이 90제곱미터를 넘을 경우는 다른 아파트를 이미 가지고 있는 사람에게도 아파트입주권이 나오는 것이다. 이 입주권이 필요 없다면 그땐 전매하거나 달리 처분하면 돈 된다. 골목길도 다시 보자!!!
다섯째는 그 골목길 땅값이 매우 싸기 때문이었다. 122제곱미터라면 과거의 평수로는 37평에 해당되고 감정가는 28만원인데 시골동네 골목길이라서 다들 쓸모없다고 여겼는지 여러 차례 유찰되어 최저입찰가는 11만 4천원까지 떨어져 있었다. 내가 단독 입찰하여 15만원에 낙찰을 받았으니 평당 4천원이 조금 넘는다. 쉽게 말해 15만원에 아파트입주권(딱지) 1장을 미리 사둔 셈이다.
여섯째는 고속도로 나들목 인근지역이므로 이 동네 빈집 중 터가 넓은 땅을 추가로 매입하여 물류창고로 활용하면 금상첨화일 것이다.

발품 대신 손품을 판다
목포-광양 간 고속도로가 완공될 즈음인 향후 3년 전후에 [지구단위계획]이 발표될 가능성이 크다. 재개발이나 택지개발로 아파트단지 건설이나 산업단지 조성이 가시화되면 이 골목길의 땅값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟을 가능성도 있다.
나는 이 땅이 어디 있는 줄은 가보지도 않아서 모른다. 하지만 도로개설 예정계획까지 표시되어 있는 5만의 분 1 [지도책]을 펴 놓고 보면 목포-광양 간 고속도로의 강진 요금소(예정) 인근에 있다는 사실을 정확히 알 수 있다. [녹색의 땅 전라남도] 도청 인터넷사이트에서 제공하는 위성지도를 통해 보면 이 [골목길] 주변으로 목포-광양 간 고속도로 공사가 한창인 현장 모습까지 실시간으로 검색할 수 있다.
그리고 경매 기록에 첨부된 법원감정평가서에 나와 있는 현장 사진을 보면 분명 시골 골목길이라는 것을 알 수 있다. 법원 매각물건명세서를 보면 농지취득자격증명을 요한다는 조건이 없다. 더 이상 무엇을 망설일 것인가.
경매 투자는 발품 대신 손품을 팔면 되는 시대로 접어들었다. 15만 원짜리 시골동네 골목길 땅을 경매 받자고 그 먼 곳까지 미리 [현장답사]를 가야 할 필요가 없게 된 것이다.

경매투자는 나라사랑이다
이와 같은 경매투자 전략은 내가 무슨 개발정보를 미리 입수한 것이 아니기 때문에 아무도 [투기꾼]이라 욕할 수는 없을 것이다. 또 15만원으로 무슨 투기를 한단 말인가. 하긴 “내가 하면 투자고 남이 하면 투기”라는 말도 있다.
서로 먼저 가져가려는 땅을 웃돈을 주고 산 것도 아니다. 아무도 거들떠보지도 않던 땅, 아무도 사려고 하지 않아서 경매로 나온 땅, 그것도 여러 차례 유찰되어 반 가격 이하로 팽개쳐진 [쓸모없는 땅]을 사실 비싸게(?) 낙찰 받은 것이다. 앞서 유찰된 가격이 143,000원이었고 다시 20% 저감되어 이번에 114,000원에 나온 경매물건을 15만원에 단독으로 낙찰 받은 것이니 상당히 비싸게(?) 낙찰 받은 셈이지 않는가.
나는 그 땅 소유자의 빚을 청산하게 도와 준 셈이고, 경매를 신청한 채권자에게는 빚을 받을 수 있게 도와주었으며, 체납된 국세와 지방세를 징수할 수 있게 한 것이니 국가경제가 원활하게 돌아갈 수 있도록 일조를 한 것이다. 그래서 경매투자는 나라사랑이다.