지목을 바꾸면 큰돈 된다

 地目을 바꾸면 큰돈 된다 

 호랑이가 담배 피우던 시절, 어느 깊은 산골에 착한 총각이 살았다. 이 총각은 머슴살이를 하면서 홀어머니를 모시고 있었다. 머슴살이를 하는 주인댁은 큰부자였다. 갑자기 전염병이 돌아 동네 사람이 많이 죽었고, 주인댁은 젊은 며느리만 남고 다 죽었다.
 어느 날 총각이 산에 나무를 하러 갔다가 산 속에 쓰러져 있는 노인을 발견하였다. 노인은 직업이 풍수(지관)였는데 산속에서 명당을 찾기 위해 헤매다가 길을 잃고 허기져서 쓰러진 것이었다. 마음씨가 착한 총각은 싸온 도시락을 노인에게 주어서 살렸다.
 이를 고맙게 여긴 노인은 자신이 잡아놓은 명당자리를 알려주면서 아버지를 이곳으로 이장(移葬)하라고 하고서 떠나갔다. 그래서 총각은 곧 노인이 잡아준 자리에다 아버지를 이장했다.
 봉분을 마무리하고서 머슴은 산에서 내려와 주인댁에서 밥을 짓기 위해 광(곳간)에 들어갔다. 마침 일보러 광(곳간)에 들어와 있던 젊은 며느리와 눈이 맞아 그 자리에서 인연을 맺고 말았다. 그 날로 총각인 머슴과 젊은 며느리는 재산을 정리하여 멀리 떠나가서 행복하게 잘 살았다.
 -출처 : 현공풍수와 부동산투자, 이공원 박사 지음-

 이 [전설의 고향] 같은 이야기는 풍수에서 금시발복(今時發福) 또는 즉시발복(卽時發福) 명당을 설명할 때 자주 인용하는 이야기다. 장례를 치르고 집에 돌아오자 바로 발복(發福)이 되었다는 요지다.
 풍수는 장풍득수(藏風得水)의 줄임말이다. ‘바람을 갈무리하고 물을 얻는다’는 뜻이다. 쉬운 말로 산 좋고 물 좋은 곳을 찾는다는 말이다. 풍수를 흔히 묘 자리 잡는 법으로 이해하는 사람이 적지 않으나 진짜 풍수는 집(건물)터를 잡는 법이다. 묘 자리를 음택(陰宅)으로 집터를 양택(陽宅)으로 나누어 부르기도 한다.
 전통적으로 음택(묘) 풍수가 대우를 받아온 이유 중 하나는 양택보다 음택의 영향이 크기 때문이다. 음택에 누워있는 조상의 뼈는 한 자리에 고정된 채 에너지를 충전하면서 DNA구조가 같은 후손에게 강력한 영향을 미친다. 물리학에서 배운 공명(共鳴)현상과 같다. 양택 풍수이론은 일종의 부동산투자이론이라 할 수 있다. 조선시대까지는 아파트도 없었고 주택 문제가 사회문제화 될 이유도 없었기에 부동산투자이론이라 할 양택 풍수는 돈 되는 학문으로 대접을 못 받은 측면도 있다.

 풍수는 부동산투자이론이다     
 요즘은 양택 풍수이론이 건축, 조경, 부동산투자이론 등과 밀접하게 접목되어 있다. 양택 풍수이론은 [방안풍수(풍수인테리어) 이론]으로까지 발전해 있다. 방안풍수 이론 중 아파트 내 화장실 변기뚜껑을 잘 덮어야 복 받는다는 점을 지적해 둔다. 남. 여 구분 없이 좌변기에다 소변을 볼 때는 같은 자세로 소변을 보아야 복 받는다는 설도 있다.
 음택(묘) 풍수이론 중 굳이 전문가가 아니라도 바로 알 수 있는 것 몇 가지만 여기에 적어두겠다.
 1. 묘 봉분이나 주변에 이끼가 많은 자리는 좋지 않다.
 2. 흙은 밝은 색(紅, 黃)이 좋고 어둡거나 검은색은 좋지 않다.
 3. 봉분이 무너져 내리거나 원래의 모습을 찾기 힘든 자리는 좋지 않다.
 4. 봉분의 잔디가 잘 자라지 않거나 음지에서 자라는 풀이 많으면 좋지 않다.
 5. 묘를 쓰고 나서 가족 중에 우환이 많으면 좋은 자리가 아니다.
 6. 묘에 고양이가 자주 놀러 가면 좋은 자리가 아니다.
 * 집안에서도 고양이가 좋아하는 자리에서 잠을 자지 말라.
 * 집안에서는 개가 좋아하는 자리에서 잠을 자라.

 풍수를 [신의 능력을 빼앗아 하늘의 뜻을 바꾸는 학문(奪神功 改天命)]이라고도 한다. 여자 연예인 중 성형수술을 하지 않은 자연 미인은 거의 없다. 성형수술은 [얼굴 풍수]라 하겠다. 그럼 땅을 성형 수술하여 하늘의 뜻을 바꾸는 풍수이론을 실제 사례를 들어 설명하겠다.

 600만원 투자로 주유소를 차린다
 새해도 밝아 대법원 경매물건 검색을 하던 중 분묘기지권이 성립하는 임야가 지분으로 나온 걸 찾았다. 2007년 1월 초순경 충청남도 아산시 어느 면소재지에서 강제경매로 나온 임야 11,306제곱미터(약3,420평) 중 1/16지분(약213평)을 6,000,000원에 낙찰받았다. 평당 약 28,000원 정도로, 절반 가격으로 낙찰받은 셈이다.
 현재 수도권 전철이 운행되는 천안역에서 2008년 말경 연장 예정인 장항선 신창 전철역이 새로 들어서는 면 소재지에서 약 1킬로미터 정도 떨어진 시골 동네 뒤 야산이다. 지목이 임야일 뿐 사실상 평지나 다름없다. 현황은 일부가 밭(田)으로 개간한 곳이다. 이곳의 매력은 지금은 맹지이지만 아산시 신창면. 궁화리 일원 660만 제곱미터(약 200만평)에 예정된 아산서부산업단지 조성에 맞춰 뚫릴 4-6차선 고속화도로가 통과할 예정지라는 점이다.
 그럼 왜 이렇게 좋은 땅이 경매로 나왔는데 절반 가격이 되도록 팽개쳐져 있었을까? 그것은 법원 감정평가서에 [맹지. 분묘 소재. 분묘기지권 성립 여지 있음. 지분 1/16 경매]로 기재되어 있었기 때문이다. 또 [준보전산지]이고 토지이용계획상의 용도지역은 [관리지역]으로 기재되어 있어도 미래가치를 결정하는 도로예정지라는 내용은 빠져 있었다. 
 대출감정평가서와는 달리 법원경매감정서는 현재가치를 공시지가에 기준해서 평가할 뿐이지 이처럼 미래가치를 좌우할 중요한 도로예정지라는 등의 정보는 제공하지 않는다는 걸 염두에 두자.
 이 임야가 현재 맹지라는 점은 곧 4-6차선 고속화도로가 새로 개통되면 문제가 되지 않는다. 실은 현황이 일부 밭이라서 현재도 2미터 정도의 비포장도로가 있어 시멘트포장만 한다면 현황도로가 되므로 건축에는 별 문제가 없다.
 다음 [분묘 소재. 분묘기지권 성립 여지 있음]은 어떻게 해결할 것인가? 풍수지리에서 명당으로 보는 산자락 끝에 분묘들이 모여 있기에 420평 정도를 분할 측량하여 분할등기절차를 밟으면 큰 문제가 안 된다.
 나머지 3천 평은 용도지역이 관리지역으로 [준보전산지]이므로 개발행위가 가능하다. 지금은 상대적으로 분할이 쉬운 맹지 상태이므로, 공유자들과 합의를 하거나 [공유물분할소송]을 통해 지분 1/16을 분할하면 213평을 맘대로 쓸 수 있다. 고속화 도로 개통예정지와 접하기 때문에 주유소를 차리겠다면 정유회사에서 다 알아서 해준다. 주유소 허가절차 및 개설은 정유회사가 다 알아서 하므로 땅만 내놓으면 된다. 개발제한구역(그린벨트) 내에서는 기존 인근 주유소와의 거리가 2킬로미터 이상 유지되어야 하지만, 이곳은 관리지역이라서 그런 규제도 없다. 주유소 허가는 땅이 660제곱미터(약200평) 이상이어야 하므로 안성맞춤이다. 결국 600만원 투자로 주유소가 하나 생기는 셈이다.
 그 주유소에서 기름이 잘 팔릴지 여부는 나중 문제다. 이 임야가 주유소 용지로 지목 변경되면 땅값이 달라지기 때문이다. 이걸 땅을 성형 수술한다고 한다. 풍수지리를 알면 이렇게 분묘가 큰 복을 가져다준다.

 먼저 허가신청한 사람이 장땡이다  
 [연접개발제한]이란, 토지이용계획확인서의 [용도지역] 란에 녹지지역. 관리지역. 농림지역. 자연환경보전지역 중 어느 하나라도 기재되어 있는 땅은 개발행위(건축행위) 허가의 규모를 정할 때 연접하여 개발하거나, 수차에 걸쳐 부분적으로 개발할 때 ‘하나의 개발행위’로 보아 면적을 산정함으로써 규모를 초과할 때 개발을 제한한다는 것이다. 문제는 허가신청인이 같은 사람이 아니더라도 연접개발 제한규정에 걸리면 아얏 소리도 못한다는데 있다. 개발행위가 많은 관리지역은 3만 제곱미터가 연접개발제한 규모이다(보다 세부적인 제한 규정은 각 시. 군 조례로 정하도록 하고 있다).      관리지역 기준으로 산지(山地)는 허가예정지 경계에서 직선거리 500미터, 산지 이외의 토지는 허가 예정지 중심에서 200미터를 적용한다. 다만 산지는 2003년 10월 1일 이전에 전용된 것은 포함하지 않는다. 그러므로 옛날에 지은 공장이 있는 자리 주변은 연접개발 제한에 걸릴 위험이 적다.
 연접개발 제한 여부는 허가 신청서를 접수한 시간 순서이므로 먼저 허가 신청한 사람이 장땡이다. 실제 파주. 화성 등은 땅은 많아도 연접개발 제한에 걸려 개발할 수 있는 땅은 별로 없는 기현상이 벌어지고 있다. 그러면 연접개발 제한에 안 걸리는 [20가구 미만의 전원주택용 빌라나 1종 근린생활시설]을 지을 수밖에 없다. 땅값 차이를 보면 땅을 칠 수 밖에 없다.
       
 사전 환경성검토도 장난이 아니다
 연접개발 제한규정도 난제지만 사전 환경성검토 대상에 걸리면 시간과 비용도 장난이 아니다. 15년 전에 생수 공장을 지으려고 70억원을 투입해 놓고서 환경영향평가 때문에 신세를 망친 분을 본 적이 있다. 사전 환경성검토는 환경영향평가보다야 어렵지 않지만 장난이 아니다. 
 계획관리지역은 1만 제곱미터 이상일 때 사전 환경성검토 대상이다. 전원주택 단지를 개발할 때 부지 규모 3,000평(9,917제곱미터) 이하로 인허가를 받는 이유는 사전 환경성 검토를 피해가기 위해서다. 생산관리지역은 7,500제곱미터 이상, 보전관리지역은 5,000제곱미터 이상이 대상이다. 공장부지 조성 사업은 최소한 3,000평 이상으로 개발하도록 하고 있어서, 사전 환경성검토를 피해가기 어렵게 되었다.
 1차로 3천 평을 개발하고 나중에 2차로 개발하려면 2차 개발할 때는 사전 환경성검토를 받아야 한다. 다른 사람이 개발허가 신청을 하더라도 후발주자로 사전 환경성검토를 받아야 한다. 후발주자는 연접개발제한과 사전 환경성검토를 받아야 할 이중부담을 져야한다.

 토목설계사무소에 맡겨라   
 이젠 낙찰받은 이 임야의 개발을 어떻게 해야 할지는 윤곽이 잡혔다. 분묘들이 있는 쪽으로 420평을 분할 측량하여 지번을 새로 정해 분할등기하고서, 나머지 3천 평을 전부 주유소 부지로 개발허가 신청을 빨리 내야 한다. 주유소 부지로 다 쓸 건지 여부는 나중에 검토하더라도 개발허가 신청이 늦어져서 연접개발 제한규정이나 사전 환경성검토 대상에 걸리면 골치 아파지기 때문이다.
 연접 여부를 바로 알려주는 지자체도 있으나, 이 쪽 전문가는 토목설계사무소이므로 전문가에게 맡기면 된다. 일단 허가신청서를 접수해 놓고 나중에 보완해 가는 방법도 있다.    개발허가가 떨어지면 대체산림자원조성비(산지전용부담금) 납부를 미뤄가면서 시간을 버는 사람도 있다. 주유소 부지로 지목이 변경되면 평당 100만 원 이상은 호가할 것이므로 밑지는 장사는 결코 아니다.
 
 인생은 마케팅이다
 허가 절차를 밟는 도중에 설계 변경하여 주유소 용지는 200평만 쓸 수도 있다. 나머지 2,800평에는 [복합워터피아 리조트형 복지재단]을 설립하면 지역사회 발전에 크게 공헌하는 기회를 만들 수 있다. 3천 평이면 웬만한 시설은 다 할 수 있다.
 투자금액은 어차피 600만원이다. 기름 팔아 돈 벌 생각은 애초에 없었기에 주유소 기름은 이윤 없이 팔고, 무료 셀프세차 서비스를 시작하면 인근 지역의 모든 차가 몰려들 것이다. 6개월만 지나면 지역 명물을 만들 수 있다.
 이처럼 지목(地目)을 바꾸면 큰돈이 되고, 인생이 바뀔 수도 있다. 인생은 마케팅이다.