묘지가 있는 땅은 대박을 예고한다

멧돼지들의 반란
토막 뉴스

“추석을 앞두고 벌초행렬이 이어지는 가운데 최근 벌초한 묘소가 술 냄새를 맡은 멧돼지 떼에 의해 마구 파헤쳐지는 사례가 잦아지고 있다. 사람보다 10배 이상 후각이 발달한 멧돼지가 벌초 후 뿌려서 땅속으로 스며든 술 냄새를 찾아 봉분을 마구 파헤친다는 게 농민과 전문가들의 공통된 견해다.
 박희천 경북대 생물학과 교수는 “벌초 후 묘소가 멧돼지에 의해 훼손됐다는 문의·상담을 자주 접한다”며, “멧돼지가 봉분에 배어서 냄새를 풍기는 알코올 성분 때문에 마구 파헤치는 것으로 최근 농촌 야산의 숲이 우거져 야생 멧돼지 개체수가 급증한 것과 관련이 있다”고 말했다.

 묘지가 있는 땅은 대박을 예고한다 

 “나라가 망해도 삼성은 망하지 않지만 삼성이 망하면 나라가 망한다”는 말이 시중에 있다.
 삼성그룹 이건희 회장의 고조부(高祖父) 묘가 두꺼비자리(金蟾伏地)이다. 고 이병철 회장의 조부는 자기 아버지의 유골을 명당에 모시기 위해 궤짝에 짊어지고 10년간 전국을 돌아다녔다.
 금두꺼비자리(金蟾伏地)에 묘를 쓰면 3대 이상에 걸쳐 국부(國富)가 난다는 전설이 있다.   

 요즘 조상님들의 묘소(墓所)가 어디 멧돼지 때문에만 수난을 당하는가? [법률 마케팅]을 제대로 모르고 있는 후손들의 무지(無知)로 인해 더 큰 수난을 당하는 경우가 적지 않다. 터란 차지하는 이가 임자가 아니고 가꾸고 지켜내는 이들이 마지막 임자가 되는 법이다.  

 강제경매로 나온 임야를 주목하라
 경매물건을 접하다 보면 [임야(林野)]가 경매에 많이 나오는 것을 볼 수 있다. 그런데 임야는 특별한 사정이 없으면 금융권에서 담보로 안 잡아 주기 때문에 임의(任意)경매로 나오기 보다는 [강제경매]로 나온다.
 [임의경매]란 담보권실행을 위한 경매로서 쉽게 말해 금융권에서 근저당권을 설정하고 대출을 받았거나 개인에게 사채를 빌리고 근저당권을 설정하였다가 어떤 이유로 문제가 생겨 경매에 들어간 경우를 말한다. [강제경매]란 세입자가 전세보증금을 안 내준다고 집주인을 상대로 전세금반환소송을 하여 판결을 받은 경우, 약속어음 공증을 해주고 돈을 빌렸다가 문제가 된 경우, 차용금을 못 갚아 판결이 난 경우, 사업을 하다가 신용보증기금. 기술신용보증기금. 서울보증보험회사의 보증을 받은 경우에 채권자가 경매를 신청한 것을 말한다. 이 둘은 미묘한 차이를 나타낼 때가 있으나, 여기서는 [일단 같은 것으로 보고] 설명을 진행하겠다.

 [분묘기지권 성립여지 있음]은 돈이 된다는 뜻이다
 이렇게 [강제경매]로 나오는 임야는 [지분경매]로 나오는 경우가 상당히 많다. 임야가 [지분경매]로 나오면서 심지어 [분묘기지권 성립여지 있음]이라는 알쏭달쏭 한 표현이 붙어 있다. 이건 낙찰자 입장에서는 로또로 변할 가능성이 많고, 후손의 입장에서는 멧돼지의 반란보다 위험할 수 있다.
 우리가 흔히 묘지. 묘소. 분묘. 산소 등으로 부르는 묘(墓)에 대해서는 더 이상 설명이 필요 없을 것이다. 그런데 [분묘기지권]은 우리나라에 독특한 조상숭배사상을 대법원 판례가 인정해 온 것이다. 일종의 [관습상의 법정지상권]으로, 땅(임야. 밭 등) 주인이 경매 등으로 바뀌더라도 그전부터 있던 묘(墓)는 함부로 파내지 못하게 하려는 배려이다. [분묘기지권]이란 결국 이젠 남의 땅이 되었더라도 좀 깔고 앉아 있자는 것이다. 법정지상권과의 중요한 차이점은 특별한 사정이 없는 한 지료(地料, 세)를 안 내도 파내지 못한다는 것이다. 아마 대충 고개가 끄덕여 질 것이다.
 이처럼 [파내지 못한다]는 이유로 임야에 묘가 있으면, 경매에서는 계속 유찰을 거듭 한다. 후손들도 여유가 없어서인지 배짱이 있어서인지 마냥 유찰을 바라만 보고 있다. [남의 땅이 되더라도 묘를 파내지는 못할 테니까 누가 못 들어올 것이다]고 잔머리를 굴리는 경우가 없다고 보기도 어렵다. 과연 아무도 못 들어갈까?

 [분묘기지권 성립여지 있음]이면 대개 1/4까지 유찰 된다
 나름대로 통계를 내 본 결과 [지분경매]에다 [분묘기지권 성립여지 있음]이 기재되어 있으면, 최초 감정가의 약 1/4 가격에서 낙찰이 이루어진다는 것을 확인했다.
 우선 임야가 [지분경매]가 나오는 경우는 후손들 중 1명이 개인 사업을 하다가 서울보증보험. 신용보증기금. 기술신용보증기금의 보증을 받고 신용대출을 받았거나 거래처의 약속어음을 은행에서 할인받았다가 부도가 난 경우다. ‘망했다’ 하면 너무 심한 표현인 것 같아 포괄적으로 부도라는 표현을 썼다.
 그럴 경우 다른 형제들도 같이 물려 여유가 없을 가능성이 많다고 보아야 한다(공유자우선매수신청이 어려울 경우가 있다는 뜻이다). 그러니 조상님을 모신 묘소가 있는 임야가 경매에 들어가서 유찰을 거듭 하더라도 바라만 볼 수밖에 없을 것이다. 그래도 분묘가 있는 임야는 낙찰자 입장에서는 그 분묘의 이장 가능성 여부를 확정할 수 없기에 경매가격은 계속 떨어진다. 이래저래 불안할 수밖에.

 풍수지리로 대박 자리를 알 수 있다  
 분묘가 설치되어 있더라도 막상 현장답사를 하여 살펴보면 나중에 그 임야를 개발하더라도 그 분묘가 크게 지장을 초래하지 않을 정도로 한 쪽에 치우쳐 있는 경우가 있다.
 그 이유는 풍수지리설 때문이다. 즉 [명당(明堂)은 기(氣)가 뭉치는 곳에 있다]. 풍수지리에서 가장 중요하게 다루는 혈(穴)은 주산(主山)에서 꿈틀거리면서 내려오는 생용(生龍)이 입수(入首)에서 잠깐 멈추었다가 산자락 끝에 맺힌다. 그래서 산이 끝나고 밭이 시작될 즈음에 묘가 많다.
 한 쪽에 몰려 있는 분묘 쪽 땅을 따로 [분할 측량]하여 분묘 후손들에게 [분할등기(땅 쪼개기)]를 해 주겠다 하면, 임야 전체를 개발하는데 협조할 가능성이 크다. [지분경매]라서 복잡하지 않을까 걱정하지 말라. [공유물분할 소송]을 낼 수도 있다.   

 밥알낚시로 고래를 꾄다 
 경매로 나온 지분이 적을수록 수익이 커질 수도 있다. 예를 들어 공유자가 7명이어서 1/7 지분이 경매로 나왔다. 임야는 7만평 중 1만평이 지분이다. 이 낙찰자는 이론상으로 7만평 중 1만평의 지분권만 행사할 수 있다. 발상을 전환하는 [법률 마케팅] 이론으로 보면, [1/7 지분만으로 7만평 임야의 생사여탈권(生死與奪權)을 쥘 수도 있다].
 내가 잘 아는 어느 분은 단돈 2백만 원으로 충청도 행복도시 인근에 있는 4만4천 평 임야를 낙찰 받아 놓았다. 정확히 말하면 4만4천 평 임야 중 지분 200평을 낙찰 받아 잔금을 치룬 것이다. 앞으로 이 분의 인감도장이 없으면 나머지 4만3천8백 평은 쓸모없는 땅이 될 수도 있다.
 나는 또 남해안 지역에서 [자손들이 대대로 잘 될 만하다]는 명당이 있는 임야의 지분 15평을 7만원에 낙찰 받아 잔금을 치렀다. 이 임야 또한 묘지가 많아서 여러 차례 유찰되고 있던 차 내가 그 멀리까지 가서 최저 입찰가의 2배 정도로 단독 낙찰을 받은 것이다.
 도대체 조상님들이 모셔져 있는 땅이 경매장에 나와서 몇 천만 원, 몇 백만 원도 아니고 몇 십만 원도 못 미치는데 이렇게까지 팽개쳐 두는 분들은 무슨 심사일까? 얼마나 힘들면 3만 원대, 5만 원대까지 최저입찰가가 떨어져 있는데도 경매장에 나타나지도 않았을까? 알다가도 모를 일이다. ‘명당은 주인이 따로 있어서였을까?’       

 천지신명(天地神明)도 군사로 부릴 줄 알아야한다
 <삼국지>에서 제갈공명은 말한다. “무릇 군사를 부리는 자는 천지신명(天地神明)도 군사로 활용할 줄 알아야 한다.”   <삼국지>시대에 제갈공명처럼 사흘 뒤의 날씨를 미리 알 정도면 단연 [신(神)의 경지]라 할 만하지 않겠는가? 하지만 그것도 알고 보면 간단한 이치다. 눈. 비가 언제쯤 올지 여부는 팔다리가 쑤시는 노인들에게 물어보면 어렵지 않게 알 수 있다. 제갈공명이 3일 후의 날씨를 미리 알아차린 것은 과연 그가 신(神)의 경지에 이르러 가능했던 것일까? 요즘 말로 [일보예보 마케팅]이었을까?   

 [법률 마케팅 원리]를 서로 조합해서 보라
 지금까지 [법률 마케팅]의 초보단계를 여러분들이 이해하기 쉽게 설명해 보았다. [법률 마케팅]은 [아무도 가지 않는 길에 대박이 존재한다]는 원리다. 지금까지 설명한 법률 마케팅의 원리들을 서로 조합해 보면 더 큰 대박이 보일 것이다.
 나는 얼마 전 대전지방법원 홍성지원 경매법정에서 강제경매로 나온 [도로] 지분 2제곱미터(약0.6평)를 8,900원에 낙찰 받았다.(도로가 경매에 나오는 경우가 있다고 하면 대부분 놀란다. 도로가 어떻게 경매에 나오느냐고 의아해 한다. 하지만 도로도 경매로 나온다. 경매에 나오는 [도로]를 재테크로 활용하는 구체적인 방법을 설명할 기회가 있을 것이다)  
 이날 다행히도 공유자우선매수신청은 없었고 단독 입찰이었다. 최초입찰가는 8,000원이었다. 경매를 진행하던 집행관이 상당히 의아해 하는 표정으로 물었다.
 “8,900원이 맞지요?”
 ‘예.’ 라고 대답하면서 당당히 서 있는 나를 보더니, 집행관이 고개를 끄덕끄덕 하였다. 입찰봉투에서 보증금 800원을 확인하더니, 최고가매수인은 [000]라고 호창하였다.        
 이 땅은 가로 1.4미터x세로 1.4미터 가량으로 기존 평수로는 1평이 못 되는 면적이다. 619번 2차선 지방도로와 맞닿아 있고 이 지방도로에서 샛길로 들어서는 진입로로서 총 11제곱미터 중 일부 지분이다.
 도대체 이 땅에 무슨 조화가 숨겨져 있을까? 나는 이 땅은 서울 명동 땅 10평 보다 더 값어치가 있다고 본다. 앞으로 충청남도 도청이 홍성군 홍북면과 예산군 삽교읍 쪽으로 이전하고, 공주-연기군 행복도시가 들어설 무렵에 이 땅은 다이아몬드처럼 빛을 발할 것이다.