[법정지상권성립여지있음]은 돈이 된다는 말이다

 [법정지상권성립여지 있음]은 대박이라는 말이다

 한 총각이 짝사랑하던 아가씨의 옷을 벗기고 있었다.
 그런데 마지막 것이 이상하게 벗겨지지 않았다.
땀을 뻘뻘 흘리며 벗기려고 안간힘을 쓰다가 깨보니 꿈이었다.
 총각은 몹시 아쉬워하며 푸념했다.
“차라리 키스부터 먼저 할 걸 ....”
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 모든 일에는 우선순위가 있다
 배현명씨가 충청도에서 9층 규모의 [시민빌딩]을 신축하다 중단한 현장의 토지만을 경매로 낙찰 받은 박구제씨는 이름 그대로 뭐든지 [바꾸는] 도사이다.    
 박구제씨는 개인(個人) 명의로 이 현장의 토지만을 경매로 낙찰을 받았다. 경매 신문 공고 등에 [법정지상권성립여지 있음]으로 분명히 공고되어 있었다. 공사업자들은 상당히 많은 금액의 유치권 신고를 해 둔 상태였다. 당연히 유찰을 거듭하자 이를 눈여겨보던 박구제씨는 원래의 토지매입가격보다 훨씬 싼 가격에 낙찰을 받을 수 있었다.
 앞서 누차 설명하였듯이 이런 유치권 신고는 법적으로 보호받기 어렵다. 그래서 유치권은 신경도 안 썼다. 낙찰을 받고 잔금처리를 한 이후 6개월 안에 유치권자를 자칭(自稱)하는 사람들을 피신청인으로 정해 [경락부동산인도명령신청서]를 법원 경매계에 제출하면 3-7일 안에 인도명령결정문이 나올 것이다.
 박구제씨는 굳이 서두를 이유가 없었다. 박구제씨의 관심사는 [법정지상권성립여지 있음]인지를 밝히는 게 우선순위인 것이다. [때는 바야흐로 2002년 5월이었으므로 법정지상권이 성립된다는 게 대법원 판례이던 때다].
 법정지상권은, 우리나라 부동산등기제도가 토지 따로 건물 따로 소유권을 정해 등기부를 만들고 있기 때문에 파생된 법리(法理)이다. 즉 토지와 건물이 [같은 소유자]에 속해 있다가 경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우가 생길 수 있다. 
 경매 등으로 토지 소유자가 바뀌었을 때 비록 미완성 건물이지만 무조건 철거하게 되면 사회경제적으로 손해가 막심할 것이다. 그래서 이런 경우 새로운 토지 주인이 최소한 건물 주인을 상대로 건물을 철거하라는 식으로 나오지는 못하게 할 필요성이 있다. 다만, 건물 주인은 새로운 토지 주인에게 [이젠 남의 땅이 된 옛날 내 땅]을 세(貰)를 주고 사용해야 한다. 이 세를 지료(地料)라 한다(판례는, 낙찰가 아닌 시세(時勢)를 기준으로 감정가의 연 6-7%로 정한다).

 미완성 건물은 건축주 명의를 변경하라
 어쨌든 박구제씨는 법정지상권이 성립하는 3층까지 올라간 상태의 건물이 있는 땅만 경매로 낙찰 받았다. 박구제씨는 대법원 판례상 법정지상권이 성립한다는 사실을 알고 토지만 낙찰 받은 것이다. 그래서 배현명씨로부터 [건축주 명의변경(變更)절차]를 밟으면 되겠다는 생각을 처음부터 하고 토지만 낙찰 받은 것이다.
 그 전에도 이런 토지를 낙찰 받아 미완성 건물의 건축주를 구슬려 [건축주명의변경절차]를 밟아 큰 수익을 올린 바 있기 때문이다. 박구제씨는 [건축주 명의만 바꾸면 로또가 된다]는 사실을 처음부터 노리고 토지만 낙찰 받았던 것이다. 그런데 배현명씨가 호락호락 건축주 명의를 넘겨주지 않았다. 박구제씨의 ‘바꾸제, 뭐’전략이 차질을 빚는 순간이었다.   
 그런데 요즘이라면 박구제씨가 배현명씨에게 아쉬운 소리를 할 필요가 없을 것이다. 그 사이에 대법원 판례가 변경된 것이다. 2003년 12월 18일 대법원은 경천동지(驚天動地)할만한 판례 변경을 한 것이다. 이 대법원 판례의 변경으로 대한민국 건축. 건설 현장은 아수라장이 될 뻔 했다.

 이미 대법원 판례가 변경되었다  
 토지와 낡은(舊) 건물을 [공동담보]로 넣고 대출을 받았다. 그 후 새 건물을 신축하다 중단되거나 설사 완성되었더라도 그 토지만 경매가 진행되어 주인이 바뀌면, [새로운 토지 주인은 새 건물을 철거하라는 판결을 받아 철거할 수 있다]는 취지이다. 낡은(舊) 건물을 [공동담보]로 넣고 대출을 받은 후 헐어버리고 새 건물을 신축하다 중단한 사람까지 법정지상권으로 보호할 하등의 이유가 없다는 취지이다.
 현실적으로 대한민국 건축. 건설 현장은 낡은 건물도 부지인 토지와 함께 [공동담보]로 넣고 은행 대출을 받아 헐고서 새 건물을 신축해 온 것이 관행이다. 이 관행에 제동이 걸린 것이다.
 새 건물이 토지 주인 명의로 건축 허가를 받아 신축을 하였다면 대출 은행 입장에서는 그래도 채권 회수가 쉬울 수 있다. 만약 건축허가를 주식회사 명의나 재건축조합 명의로 받았다면 대출 은행은 채권회수가 어렵게 될 위험이 있다. 이번에 대법원이 은행 편으로 돌아 선 것이다.
 이 대법원 판례 변경으로 [법정지상권성립여지 있음]으로 공고된 경매 물건은 이제 로또가 될 확률이 엄청 높아졌다. 박구제씨가 이 현장을 낙찰 받을 때만 해도 [법정지상권성립여지 있음]의 경우 90%가 법정지상권이 성립할 여지가 있었다. 이 대법원 판례의 변경으로 이젠 90%가 [법정지상권이 없는 것]으로 되어 버렸다. 이게 로또가 아니고 무엇인가? 이 글을 보시는 분은 [법정지상권성립여지 있음]이라는 문구가 보이는 경매 물건만 찾아다니면 확실히 돈 번다.
 예를 들어, 낡은 단독주택 2채를 헐고 그 자리에 다세대주택(빌라)을 신축하는 경우는 아주 흔하다. 대개는 건축비용을 마련하기 위해 그 낡은 단독주택들과 대지를 다 [공동담보]로 넣고 은행 대출을 받는다. 아니면 애초부터 각 토지와 낡은 건물에 은행 대출이 근저당설정 되어 있을 것이다. 그런 상태에서 낡은 건물을 헐고 새 건물을 신축하다가 은행 대출 이자를 연체했거나 원금 일부 상환을 지체하면 토지들만 경매가 들어간다.
 이런 토지들만 찾아다니면서 낙찰 받으면 어떨까? 물론 경매 공고에는 [법정지상권성립여지 있음]이라고 나와 있다. 옛날에는 법정지상권이 성립한다는 게 대법원 판례였지만, 지금은 법정지상권이 성립하지 않는다.

 가처분과 함께 건물철거소송을 내라
 이런 토지만을 낙찰 받은 후 빨리 잔금을 넣고, 신축하다 중단된 상태이든 완성된 상태이든 건물철거 및 토지인도 소송을 내라. 사람이 입주해 있으면 건축주를 상대로 건물철거 소송과 토지인도 소송을, 입주한 사람들을 상대로는 퇴거 소송을 동시에 내라.
 그렇게 되면 건축주는 어떻게 나오겠는가? 2003년 12월 18일 이전 같으면 법정지상권이 성립하므로, 일단 통 크게 나올 것이다. 이제는, 건축주가 [건축주 명의를 넘겨줄 테니 공사채권자들 만이라도 살려 달라]고 통사정을 해 올 것이다. 자기 돈이 날아가는 것은 물론, 공사채권자들한테 맞아 죽게 생겼는데 .... 입주한 사람들은 보증금 다시 내놓으라고 난리를 칠 테고, 사기죄가 성립될 여지도 있고 ...
 한 가지 염두에 두어야 할 것은, 철거 소송 등을 제기하기에 앞서 반드시 [부동산처분금지가처분신청서]이나 [점유이전금지가처분신청서]를 내 놓아야 한다.         

 건물을 실제 철거하느냐 여부는 별개 문제다
 어쨌든 기존의 경매 책자들에서는 골치 아프다며 조심하라고 한다. 법정지상권을 이처럼 자세히 설명하는 이유는 일단 싸게 낙찰을 받을 확률이 높고, 큰돈이 될 수 있기 때문이다. 이젠 대법원 판례가 변경되어 법정지상권이 성립하지 않는데도 시중 경매 책자에는 이 변경된 판례를 소개하기는커녕 구태의연한 과거 판례를 가지고 법정지상권이 성립한다고 열변을 토하고 있다. 이런 와중에 그런 물건을 낙찰 받아 바로 철거소송을 내면 철거명령이 떨어진다. 일부 책자에서는 철거소송을 당하더라도 사회경제적 측면에서 재판장이 강제조정을 해준다고 강변하지만, 천만의 말씀이다. 3층 규모의 신축 건물로 게르마늄 온천 사우나 빌딩도 철거 판결을 내리는 현장을 목격한 바 있다. 신축 건물은 감정가 15억 원이고 토지는 낙찰가 5억 원이었다. 토지 낙찰자가 건물 소유자를 상대로 철거 소송을 내자, 승소 판결이 떨어졌고 확정되었다. 여기서 승소한 토지 낙찰자가 실제로 그 건물을 철거하겠느냐 여부는 별개 문제다.

 건물 철거 소송은 대개 협상카드다
 이런 경우 대개 토지 낙찰자는 지상 건물을 싸게 매입하고자 협상카드로 쓰기 위해 건물 철거 소송을 낸다. 토지 낙찰자가 확정된 건물철거 판결문을 가지고 집행관에게 철거집행을 의뢰하고 집행관이 들이닥쳐 수일 내로 철거할 예정이라면서 계고장이라도 턱- 붙이고 가면, 과연 건물 소유자가 어떻게 버틸 수 있겠는가? 집안 식구들은 과연 누구를 원망하겠는가? 이런 상황에서 어느 변호사, 어느 법무사가 그 건물 소유자에게 “협상카드에 불과하니까 철거는 걱정하지 않아도 된다”고 자신 있게 말할 수 있겠는가? 
  
 법정지상권 있어도 오히려 돈이 되는 경우
 법정지상권이 있으면 과연 골치가 아플까? 앞서 법정지상권이 있으면 토지 낙찰자는 건물 소유자에게 지료(토지사용료)를 받을 수 있다고 말했다. 은행 이자 정도의 수익을 얻는데 지장은 없다. 
 이제 처음부터 법정지상권이 있는 토지를 겨냥해도 좋다. 인간의 심리를 꿰뚫고 역발상(逆發想)을 하는 것이다. 법정지상권이 있는 건물의 부지인 토지 낙찰가는 대개 50% 이하로 떨어진다. 낙찰자 입장에서는 반값에 줍는 격이다. 이때는 법정지상권이 있는 건물이 새 것이거나 쓸 만하면 더 좋을 수 있다. 바로 건물 소유자를 상대로 지료(토지사용료) 청구 소송을 내면 지료를 후하게 판결해 준다. “법정지상권이 만료될 때 철거한다.”는 소송을 미리 내 두어도 좋다.
 건물의 상태가 어떻든 신경 안 쓰는 사람들도 있다. 자녀들에게 재산을 상속시키는 방법으로 일부러 법정지상권이 있는 토지를 낙찰 받는 경우다. 법정지상권이 있는 토지라서 실제 매매 가격보다 싸게 낙찰을 받게 될 것이고, 법원 경매를 통해 낙찰을 받은 거라서 토지거래허가를 받을 필요도 없다.     더 좋은 점은 낙찰자의 사후(死後)에 즉 세월이 지나 법정지상권이 사라질 때(법정지상권은 최고 30년이다) 자녀들이 낡은 건물은 헐어버리고 맘대로 새 건물을 신축할 수 있는 권리를 얻게 된다는 것이다. 살아서는 토지사용료를 받고, 죽어서는 자녀들에게 새로 신축할 수 있는 권리까지 상속시키는 절묘한 전략이 법정지상권에는 숨어 있다.

 새로운 소유자도 법정지상권을 갖게 된다
 법정지상권이 성립하는 건물만을 인수한 새로운 소유자도 법정지상권을 갖게 된다. 이 점을 잘 이해하면 대박이 된다.
 조기찬씨는 부천에서 주물공장을 하고, 그의 아버지는 안성 시골집에서 살았다. 어떤 사정으로 아버지가 시골집의 대지(토지)만 아들에게 매매하였다. 아들에게 대지의 소유권 등기를 넘기면서 그 시골집을 철거해 주겠다는 특약을 하지는 않았다. 이런 경우 대지의 소유권을 아들에게 이전하는 순간 아버지가 살고 있는 시골집은 법정지상권이 성립한다. 
 요컨대, 시골집과 대지가 아버지의 소유였다가 대지만 아들인 조기찬씨에게 매매하고 소유권이전등기를 넘기면서 시골집을 곧 철거하겠다는 특약을 하지 않았다면 아들은 아버지에게 법정지상권을 설정해 줄 법적 의무를 부담하게 된다. 아버지는 아들에게 법정지상권을 설정해 달라고 요구할 법적 권리가 발생한다. 
 그런데 아버지 명의의 그 시골집과 아들 명의의 대지를 함께 1억 원에 매매하려고 협상하는 도중에 아들 명의의 대지에 기술신용보증기금에서 10억 원의 강제경매가 들어왔다. 빚은 아들이 진 것이기에 아들 명의의 대지에만 경매가 들어온 것이다.
 대지가 제3자에게 낙찰 되면 그 시골집은 철거되어야 할 운명일까? 시골집과 대지는 시세가 1억 원이다. 경매신청 들어온 금액은 10억 원이라서 더 이상 매매 협상은 없던 걸로 해야 할 상황에 처했다.
 그러나 경매는 대지에만 들어 왔으므로, 낡은 시골집만을 대상으로 매매 협상을 한다면 엄청 싸게 매입할 수 있다. 이런 시골집에 기상천외한 법정지상권이 이미 성립해 있다는 사실을 알고 있는 사람은 그리 많지 않다. 이때 이 시골집을 매입하면 싸기도 하겠지만, 이미 아버지가 가지고 있는 법정지상권을 동시에 인수하는 격이 된다. 제3자가 대지를 낙찰 받아 가더라도 철거당할 염려가 없다.
 비록 경매가 진행 중이지만 대지 소유자인 아들을 상대로 법정지상권설정등기청구 소송을 낸다. 이 소장 부본 등을 해당 경매계에 제출한다. 입찰예정자들이 이미 법정지상권이 있는 시골집 대지에까지 몰려들지는 않을 것이다. 
 만약 제3자가 대지를 낙찰 받았다면 어떻게 할까? 낙찰자가 철거소송을 제기해 오더라도 법정지상권을 주장하면 오히려 토지 낙찰자가 패소한다. 신의칙(信義則) 위반이라는 대법원 판례가 확고하다. 
 만약 지료 문제를 해결했다면 그 시골집을 저렴하고 특색 있게 리모델링하여 전원주택이나 전원풍의 가든 식당 또는 전원카페로 개조하면 좋을 것이다. 법정지상권은 아들 명의로 대지를 소유권이전등기한 날부터 30년간이므로 이를 감안하여 리모델링하여야 한다. 물론 법정지상권은 30년이 지나더라도 연장 신청할 수 있고, 대지 소유자가 거부하면 그 때의 현황대로 매수 청구를 할 수도 있다. 이처럼 법률마케팅은 무궁무진한 전략으로 발전시킬 수 있다.

 무허가 건물이든 미등기 건물이든 법정지상권은 성립한다
 이충무씨는 아산만 시대를 내다보고 아산 지역에 눈여겨 보아둔 시골집이 있었다. 대지만 강제경매로 나왔지만 누군가 재빨리 낙찰 받아가 버렸다. 이런 때 경매 대상에서 빠진 낡은 시골집 건물만을 인수하면 어떨까?
 대지 낙찰자가 채가기 전에 빨리 인수해야 한다. 대지(토지) 낙찰자가 대금 납부하는 순간 그 시골집 건물에는 법정지상권이 성립되므로, 법정지상권이 있는 건물을 인수하는 셈이다. 지역 상권에 맞게 전원풍으로 간단히 리모델링하여 참 옻 토종닭. 참 옻 유황오리 식당이라도 내면 큰돈이 될 수도 있다. 설사 그 시골집이 무허가 건물이든 미등기 건물이든 법정지상권은 성립하는 것이다. [법정지상권은 도깨비방망이]가 되기도 하고, [자다가 홍두깨]가 되기도 한다. 아는 만큼 보이기 때문이다.