두꺼비집이 대박난다

울주군 흥덕사의 리모델링과 부동산투자기법

두껍아, 두껍아,
헌집 줄게 새집 다오.
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어린 시절 손곱놀이 할 때 부르던 노래다. 이 노랫말 속에는 [밑져야 본전]인 가운데 발상을 전환하여 대박을 터뜨리는 부동산투자 기법이 숨어 있다.

두꺼비집을 300만 원에 낙찰 받다
나는 충남 천안에서 다 쓰러져 가는 두꺼비집을 300만 원에 낙찰 받았다. 이 집은 공교롭게도 토지와 건물의 주인이 다른 경우다. 1980년대에 현 소유자의 명의로 토지에 관한 소유권보존등기가 이루어지고, 1990년대에 주택이 신축되었다.
건물 주인이 신용카드 빚을 못 갚아 건물에만 강제경매가 들어 온 것이다. 다 스러져 가는 건물인데다 토지를 제외하고 건물만 경매되는지라 계속 유찰되어 감정가 1500만원 대에서 250만 원대까지 떨어져 있었다.
[권리분석]을 해보니, 건물만 낙찰을 받았을 경우 법정지상권은 성립하지 않지만 건물을 지을 당시 현재의 토지 주인이 토지사용승낙서를 해 주었을 것이기에 토지 주인이 건물철거 소송을 해올 리가 없다는 판단이 들었다. 만일 낙찰을 받은 후 토지 주인이 건물철거 소송을 해온다면 신의칙에 어긋나 권리남용이 된다는 대법원 판례가 있기 때문이다.

흥덕사의 리모델링 기법을 벤치마킹하라
이 집은 로또다. 최소 비용으로 리모델링 하자. 헌집을 헐어버리고 신축하려면 토지 주인의 [토지사용승낙서]가 있어야겠지만, 리모델링은 토지사용승낙서가 필요치 않다. 행정관청에서 건축허가를 새로 받을 필요도 없다. 간단한 신고절차로도 가능하다.
소박하고 시골 냄새가 나게 리모델링을 한 후 용도변경하여 전원카페나 [참 옻 토종닭]. [유황오리] 등 특별한 메뉴의 식당 용도로 을 차리면 좋을 것이다.
물론 정부의 특별교부세 10억 원 정도를 지원받을 수 있다면 두메산골에서 식당으로 쓰던 헌 건물을 리모델링하여 사찰로 개조한 울주군 흥덕사의 사례를 벤치마킹할 수도 있을 것이다. 그린벨트 지역으로 개발행위 규제가 심해 새로운 건축행위가 불가능할 경우 이러한 리모델링 기법을 활용하면 훌륭한 부동산투자 기법이 될 것이다.
이번에 낙찰 받은 두꺼비집은 위아래 채 합해 30평 남짓이지만 다행히 토지는 100평도 넘는다. 마당이나 뒤뜰에다 호박. 오이. 흥부박. 놀부박. 나팔꽂을 심어 덩굴을 지붕으로 올리자. 전원풍으로 꾸미면 환상적이지 않겠는가?
물론 주택 부지를 사용하는 대신 토지주인에게 토지사용료는 지불해야 할 것이다. 토지사용료 합의가 안 될 경우 법원 판결을 받아 지불하면 된다. 만약 토지주인이 출입을 방해하면 위법이다(대법원 1991. 6. 11. 선고 91다9299 판결).

2006년 6월 천안시는 2010년까지 88개 지구 340만 6천 제곱미터를 재개발하거나 재건축하기 위한 주거환경정비 기본계획을 연말까지 마련하기로 했다. 이에 따라 2006년 10월 천안시는 [ 2007년부터 2008년까지 노후. 불량주택이 몰려 있는 원도심 4곳 10만 7623제곱미터에 대한 주거환경개선사업 정비구역지정을 충남도에 신청 ]했다. 성황동 일대 문성지구, 원성동 성말지구, 성정지구, 신부지구에 총 757가구의 아파트를 건설한다. 특히 성정2. 3. 4구역은 서울과 직접 연결되는 천안역 역세권인데다 바로 옆에 천안천(川) 복원공사가 진행 중이라서 인기가 높다.
앞으로 이 두꺼비집이 재개발지역에 포함되거나 산업단지(예정)의 후광효과를 볼 경우 아파트입주권(입주권. 분양권. 딱지는 개념이 약간씩 다르다)이나 상가입주권이 나오는 등 대박가치를 창조할 것이다. 두꺼비집이 금두꺼비집이 되는 것이다.

아래 사진은 두메산골에서 식당으로 쓰던 헌 건물을 정부로부터 특별교부세 10억 원을 지원받아 리모델링하여 사찰로 개조한 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 산5번지 일원의 흥덕사 전경. 그린벨트 지역으로 개발행위 규제가 심해 새로운 건축행위가 불가능할 경우 이러한 리모델링 기법을 활용하면 훌륭한 부동산투자 기법이 될 것이다.